首页-杏悦娱乐-注册登录首页-首批消费基础设施REITs产品获受理新城控股商业发布“深度运营策略” 商业地产月报(主管:QQ66306964 主管:skype live:.cid.6c7b79dae5ec9830)玄武娱乐注册点击获取最新商业地产数据&报告，中央出台的公募REITs相关政策梳理请于文末查看
政策方面，深圳发布商业网点规划，形成四级商业消费空间结构，构建“5+7+42+N”商圈体系；证监会对公募REITs资产类型进行适应性修订，拓展至消费基础设施。市场方面，2023年前三季度，全国商办用房开工、投资、销售同比降幅均超15%；2023年1-9月，全国300城商办用地供需同比降幅均超25%。行业动态方面，首批4支消费基础设施REITs产品获受理，广百股份002187)与万科南方区域、印力集团签署战略合作协议，新城控股601155)商业发布“深度运营策略”。
?深圳：形成四级商业消费空间结构，构建“5+7+42+N”商圈体系，打造一系列多元特色商业集聚区
?新房市场：2023年前三季度全国商办用房开发投资额同比下降15.4%，新开工面积同比下降22.7%，销售面积同比下降15.5%
?写字楼租赁市场：三季度重点城市主要商圈写字楼租金环比延续下跌态势，跌幅为0.28%
?大宗交易：2023年9-10月，中指数据共监测到商业地产大宗交易14宗
?商办用地：2023年1-10月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降27.7%、30.4%
?企业动态：广百股份与万科南方区域、印力集团签署战略合作协议；新城控股商业发布“深度运营策略”
?项目动态：上海百联西郊购物中心试营业，打造“超级社区能量场”；广州北京路天河城B区开业，打造北京路商圈最大商业体
1.深圳：形成四级商业消费空间结构，构建“5+7+42+N”商圈体系，打造一系列多元特色商业集聚区
10月7日，深圳市商务局在官网发布《深圳市商业网点规划(2023-2035)（征求意见稿）》，公开征求社会公众意见。《规划》提出到2035年全市社消零规模接近2.5万亿元的目标，提出深圳“四级多元”商业规划体系（即形成“世界级—全国级—区域级—社区级”四级商业消费空间结构），在全市整体构建“5+7+42+N”的商圈体系（即重点打造5个世界级地标商圈，7个全国级引领商圈，42个区域级活力商圈，及多个社区级便民网点），打造一系列多元特色商业集聚区。
2019年10月，商务部等14部门印发《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》，提出“打造一批具有较强国际影响力的新型消费商圈”；2021年10月，商务部制定《培育国际消费中心城市总体方案》，提出“建设具有全球影响力的标志性商圈。培育世界级商圈，改造提升步行街，塑造消费新场景，发展新型社区商业。”2022年11月-2023年6月，北京、上海、广州先后发布商业空间布局相关规划。此次深圳围绕建设国际消费中心城市战略目标，系统性参考借鉴上海、北京、伦敦等国内外知名消费中心城市的商业网点分级规划，提出深圳“四级多元”商业规划体系，并明确对应的规模、能级、零售额及业态目标，指导深圳商业消费持续纵深发展。
10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，对2020年8月发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第五十条第二款进行适应性修订，将有关基础设施涵盖范围的规定由“包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。”修改为“仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施。”
自2022年12月至今，消费基础设施公募REITs发行工作稳步推进，消费基础设施作为国内消费和服务升级的空间载体，在提振消费市场和稳定宏观经济大盘中发挥重要作用。开展消费基础设施公募REITs发行工作可有效盘活存量商业资产、促进消费领域投资，优化消费供给、释放消费潜力，进而为扩内需、稳经济贡献力量。
（一）新房市场：2023年前三季度全国商办用房开发投资额同比下降15.4%，新开工面积同比下降22.7%，销售面积同比下降15.5%
图：2018年-2023年三季度全国办公楼及商业营业用房开发投资额、新开工面积、销售面积占比
供应端：全国商办用房开发投资额同比下降15.4%，新开工面积同比下降22.7%
2023年前三季度，全国商办用房开发投资额为9706亿元，同比下降15.4%，降幅较1-8月扩大0.3个百分点；商办用房开发投资额占房地产开发投资额的比重由2022年底的12.0%下降至11.1%。
2023年前三季度，全国商办用房新开工面积为6848万平方米，同比下降22.7%，降幅较1-8月收窄1.5个百分点；商办用房新开工面积占商品房新开工面积的比重为9.5%，与2022年底基本持平。
2023年前三季度，全国商办用房销售面积为6449万平方米，同比下降15.5%，降幅较1-8月收窄1.3个百分点；商办用房销售面积占商品房销售面积的比重由2022年底的8.5%下降至7.6%。
*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
1.投资、开工：2023年前三季度，全国办公楼及商业营业用房投资、新开工同比均继续下降
图：2020年9月-2023年9月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化
图：2020年9月-2023年9月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化
办公楼：2023年前三季度，全国办公楼开发投资额为3437亿元，同比下降11.0%，降幅较1-8月扩大1.3个百分点；新开工面积为1938万平方米，同比下降20.2%，降幅较1-8月收窄3.2个百分点。
商业营业用房：2023年前三季度，全国商业营业用房开发投资额为6269亿元，同比下降17.6%，降幅较1-8月收窄0.2个百分点；新开工面积为4910万平方米，同比下降23.6%，降幅较1-8月收窄0.9个百分点。
2.销售：2023年前三季度，全国办公楼及商业营业用房销售面积同比均继续下降，但降幅均收窄
图：2020年9月-2023年9月全国办公楼及商业营业用房销售面积同比变化
办公楼：2023年前三季度，全国办公楼销售面积为1948万平方米，同比下降11.8%，降幅较1-8月收窄0.9个百分点；其中9月办公楼销售面积为307万平方米，同比下降6.7%。
商业营业用房：2023年前三季度，全国商业营业用房销售面积为4501万平方米，同比下降17.0%，降幅较1-8月收窄1.5个百分点；其中9月商业营业用房销售面积为664万平方米，同比下降7.1%。
（二）写字楼租赁市场：三季度重点城市主要商圈写字楼租金环比延续下跌态势，跌幅为0.28%
图：2019年二季度-2023年三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化
2023年三季度，宏观经济稳步恢复，稳经济政策持续发力，企业信心增强，带动重点城市写字楼租赁需求温和恢复；但随着大体量供应入市，部分区域市场仍承压。价格方面，部分区域供应放量，叠加租户企业仍对成本控制较为关注，多数业主仍采取“以价换量”策略，通过主动下调租金、延长免租期等方式吸引租户，2023年三季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金环比仍下跌。
四季度，宏观政策逆周期调节有望继续发力稳经济，经济恢复动能有望增强，进而带动企业经营情况、市场信心进一步恢复。从需求端来看，在当前重点城市写字楼租金持续下跌的情况下，部分租户企业或将利用窗口期置换或升级办公场所，预计四季度及明年一季度重点城市写字楼租赁需求有望继续释放。价格方面，对于部分新增供应较多或存量项目空置压力较大的城市，业主或将延续当前“以价换量”策略，预计短期内重点城市写字楼租金将进一步调整。
（三）大宗交易：2023年9-10月，中指数据共监测到商业地产大宗交易14宗
注：本表仅列示9-10月监测案例，物业类型不含工业、住宅、公寓、地块，此外不含关联交易等非市场化行为产生的交易首页-杏悦娱乐-注册登录首页-，不含交易总价在1亿元以内的交易。
1.2023年1-10月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降27.7%、30.4%
图：2021年10月-2023年10月全国300城商办用地推出及成交情况
2023年1-10月：全国300城商办用地共推出10680万平方米，同比下降27.7%，成交8095万平方米，同比下降30.4%。
2023年10月：全国300城商办用地共推出1834万平方米，同比下降13.3%，成交919万平方米，同比小幅下降57.2%。
图：2021年10月-2023年10月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
2023年1-10月：全国300城商办用地成交楼面均价为2393元/㎡，同比小幅上涨1.5%，平均溢价率为2.7%，同比下降2.0个百分点。
2023年10月：全国300城商办用地成交楼面均价为2514元/玄武娱乐注册㎡，同比上涨19.2%，平均溢价率为2.5%，同比上升0.2个百分点。
2.各线城市供求均缩量，其中三四线城市推出及成交规划建筑面积同比降幅均超三成
图：2018年-2023年10月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
推出及成交面积：2023年1-10月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积为385万平方米、395万平方米，同比分别下降27.6%、21.9%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为3941万平方米、3253万平方米，同比分别下降16.9%、19.2%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为6353万平方米、4447万平方米，同比分别下降33.2%、37.3%。
图：2018年-2023年10月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
成交楼面均价及平均溢价率：2023年1-10月，一线城市商办用地成交楼面均价为11428元/平方米，同比微幅下跌2.3%，二线%。平均溢价率方面，一线城市商办用地平均溢价率为0.1%，同比下降0.1个百分点；二线个百分点；三四线个百分点。
1.行业动态：消费基础设施REITs发行工作稳步推进，首批4支产品获受理
10月26日，首批4支消费基础设施REITs产品上报至交易所并获受理，发起人包括中国金茂、物美集团、华润置地、印力集团。截至目前，首创钜大、鲁商集团、百联股份600827)、天虹股份002419)、合生创展、万达集团等多家企业发布公告或消息，表示拟发行消费基础设施REITs；新城控股、龙湖集团、大悦城000031)控股等企业亦表示相关工作正在准备之中。
消费基础设施公募REITs为开发企业提供了多样化的融资渠道，帮助企业盘活存量资产，同时也推动商业地产企业精准投资、强化运营能力，实现项目保值增值，以不动产金融的助力促进企业高质量发展。此外，在当前商业项目存量较大的情况下，商业地产运营企业可以凭借自身优秀的运营能力为存量项目提供运营服务，助力存量项目发行公募REITs，与业主方实现共赢。
2.企业动态：广百股份与万科南方区域、印力集团签署战略合作协议；新城控股商业发布“深度运营策略”
此次战略合作，是广百股份进一步从百货业态向购物中心大型商业综合体方向转型的探索实践。协议签署后，双方将进一步探索旗下优质商业项目的开发经营合作，在业务场景中导入双方子品牌，共享和深度融合供应商资源，实现零售、体验、餐饮、娱乐等招商资源的互补，为项目提供更优商业服务解决方案，促进商业项目提质升级发展。
近年来，购物中心发展迅速，而百货商场因业态功能单一、布局设施老旧等原因，竞争力逐渐下降。不少曾备受欢迎的老牌百货纷纷闭店。在此情况下，部分以百货起家的零售企业不断创新经营模式，探索百货业态向商业综合体转型升级的路径，实现可持续发展。
10月13日，2023’新城商业年会于上海国家会展中心召开，发布“深度运营策略”
新城控股集团副总裁李阜长表示“深度运营，是以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的内容及服务，打造‘越来越’和谐共赢的商业生态。”
为深入践行深度运营，新城商业以“为用户创造价值”为导向，将全景业务逻辑归集为用户、内容、服务3大链路，即：从空间运营到用户运营，坚持以用户思维为根本；从招商思维到经营思维，注重品牌消费收益提升；从商业中心到服务枢纽，将吾悦广场打造为一个真正的用户服务核心。三条链路通过数据赋能进行串联，依托组织支撑进行沉淀、迭代，最终实现交易转化和复购。
新城控股从消费者需求出发，以数字化手段赋能精细化运营，激发企业内生动力，实现高质量发展。
3.项目动态：上海百联西郊购物中心试营业，打造“超级社区能量场”；广州北京路天河城B区开业，打造北京路商圈最大商业体
10月27日，上海百联西郊购物中心试营业，打造宠物友好的“超级社区能量场”
百联西郊于2004年开业，是中国首家北美风格的开放式花园购物中心，项目建筑面积约11万方，周边3公里辐射范围内逾63万住宅人口、70万工作人口。
2022年，百联西郊进行闭店改造，加强商场与社区双向联结，构建引领多元社区生活趋势的创新空间产品——“超级社区能量场”。改造后的百联西郊品牌能级提升，聚焦首店效应，已签约的近200个品牌中，全国、上海以及长宁区首店达50家；塑造多元消费场景，融入友宠、亲子、运动、夜生活等内容；同时特别推出专属IP SIMON（西萌），以传达其宠物友好属性。
北京路天河城B区建筑面积约4万平方米，项目开业后与北京路天河城A区联动，以15万方的体量成为北京路商圈最大商业体。
项目聚焦年轻时尚、潮流创新试验场。空间打造方面，B区将在L4-L5层打造8000平方米沉浸情景体验的空中花园，将客群向“上”引流，创新打造花园式时尚餐饮集聚地，为北京路商圈解锁出更多新消费场景。品牌引进方面，目前北京路天河城B区已进驻超80家品牌，整体出租率超9成，在品牌布局上与A区进行差异化错位和互补，针对年轻消费客群进行细分，在业态上以餐饮社交、新潮零售、创新体验等满足个性化需求。
